Erst wenn die Dauer der Festhypothek abgelaufen ist, kann der Eigentümer zu aktuellen Zinssätzen einen neuen Hypothekarvertrag abschliessen. Deshalb wirken sich von den Banken angekündigte Zinsänderungen jeweils erst verzögert auf die Finanzierungskosten der Vermieter und damit auch auf den mietrechtlichen Referenzzinssatz aus. Dies gilt für Zinsänderungen nach unten wie nach oben genau gleich. Es dauert daher noch einige Zeit, bis sich die angekündigten Zinssenkungen für die Vermieter und Mieter kostensenkend auswirken.
Auswirkungen auf die Mieten
Heute sind bei der Mietzinsgestaltung nicht mehr die Zinssätze der einzelnen Kantonalbanken für variable Hypotheken im 1. Rang massgebend. Für Mietzinsanpassungen ist seit dem 10. September ausschliesslich der mietrechtliche Referenzzinssatz entscheidend. Da dieser Referenzzinssatz nach wie vor bei 3,5% liegt, sind Forderungen nach Mietzinsreduktionen – aufgrund der von den Banken auf den Frühling hin angekündigten Senkungen der variablen Zinsen – weder rechtlich noch sachlich gerechtfertigt. Bei Mieten, die zur Zeit noch auf einem Hypothekarzinsstand unter 3,5% (z.B. 3,25%) basieren, besteht dagegen ein Erhöhungsanspruch (von 3%).
Weitere Kostenfaktoren
Neben den Hypothekarzinsänderungen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) geltend machen. Dies gilt auch für die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen.
Projekt „Indexmiete“ in Prüfung
Der Bundesrat hatte im Februar einen Gesetzesvorschlag in die Vernehmlassung gegeben, wonach sich die Mieten künftig statt nach den Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Gebühren etc.) nur noch nach der Teuerung (gemäss Landesindex der Konsumentenpreise) richten sollen. Für den HEV Schweiz ist eine Indexierung unter 100% – etwa unter dem Vorwand, dass die Mieten selbst auch Bestandteil des Konsumentenpreisindexes sind – inakzeptabel; denn damit würde der ursprünglich vereinbarte Mietzins real Jahr für Jahr weniger wert. Die Indexanpassung zu 100% ist gerechtfertigt und notwendig, denn durch die Abkoppelung der Miete vom Hypothekarzins werden die Risiken des Kapitalmarktes vollständig zu Lasten des Vermieters verschoben. Bei der Indexmiete trägt der Vermieter folglich das Kostenrisiko bezüglich der Hypothekarzinsschwankungen, wie auch bezüglich der Steigerungen der Betriebs- und Unterhaltskosten selbst.
Quelle: HEV Schweiz
