Die anhaltend hohe Zuwanderung verbunden mit der aktuellen Tiefzinsphase und einfach verfügbarer Kreditfinanzierung haben in den vergangenen Jahren zu einer stark wachsenden Nachfrage nach Immobilien und einem entsprechenden Preisschub geführt. Das Risiko der Blasenbildung ist gestiegen, der Gesetzgeber hat mit strengeren regulatorischen Anforderungen reagiert. Trotz diesem herausfordernden Umfeld zeigt sich der Wirtschaftsstandort Zug in einer kompetitiven Verfassung. Dies äussert sich unter anderem in einer im Landesvergleich tiefen Arbeitslosenquote und einer überdurchschnittlichen Kaufkraft. Zu den weiteren Standortvorteilen gehören nebst der Steuerattraktivität auch die hervorragende Erreichbarkeit mit dem öffentlichen und privaten Verkehr, die gute Infrastruktur mit einem breiten Bildungsangebot sowie eine ausgezeichnete Lebensqualität. Der Immobilienmarkt Zug präsentierte sich 2012 entsprechend stabil. Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb hoch. Der Büro- und Verkaufsflächenmarkt in Zug profitiert von einer stabilen, wenn auch leicht rückläufigen Nachfrage finanzkräftiger Interessenten.
Erfreuliche Ertragssteigerung
Die Zug Estates Gruppe erzielte im gesamten Kalenderjahr (Pro-forma-Werte) einen operativen Betriebsertrag ohne Neubewertung von CHF 53.5 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einer Zunahme von 7.8% entspricht. Zu dieser erfreulichen Ertragssteigerung hat insbesondere der Geschäftsbereich Immobilien beigetragen. Dank der Integration der ersten Gebäude mit 141 Mietwohnungen und ersten kommerziellen Flächen im Areal Suurstoffi, der Inbetriebnahme zusätzlicher Büro- und Verkaufsflächen in der Metalli Zug und erfolgreicher Neuabschlüsse von Mietverträgen stieg der Liegenschaftenertrag um CHF 3.5 Mio. oder 13.8% auf CHF 29.0 Mio. (Vorjahr: CHF 25.5 Mio.). Dies trotz zweimaliger Mietzinsreduktion bei den Wohnungsmieten. Der Bereich Hotel & Gastronomie konnte den Ertrag in einem schwierigen Marktumfeld auf CHF 20.7 Mio. (Vorjahr: CHF 20.4 Mio.) steigern. Der Betriebsaufwand war aufgrund des gestiegenen Bewirtschaftungsvolumens und Einmalaufwendungen im Zusammenhang mit dem im Juli erfolgten Börsengang CHF 2.2 Mio. höher als im Vorjahr. Das operative Betriebsergebnis vor Neubewertung stieg im Berichtsjahr um 6.1% auf CHF 28.9 Mio. Die erzielten Fortschritte bei den bestehenden Entwicklungsprojekten, Neu- und Wiedervermietungserfolge sowie die marktbedingte Senkung des durchschnittlichen Diskontierungszinssatzes um 23 Basispunkte führten zu einem Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften (netto) von CHF 47.8 Mio. (Vorjahr: CHF 40.7 Mio.). Zudem wurde bei der Veräusserung einer Renditeliegenschaft die Marktwertschätzung per 30. Juni 2012 um 14.2% übertroffen und somit ein Gewinn von CHF 2.2 Mio. realisiert. Infolge dessen stieg das Betriebsergebnis (EBIT) um CHF 11.0 Mio. auf CHF 75.2 Mio.
Das Finanzergebnis wurde durch nicht realisierte Verluste auf den im Rahmen der Kapitalerhöhung übernommenen Wertschriften von CHF 3.3 Mio. belastet, der Steueraufwand war aufgrund einer Reduktion des massgeblichen Steuersatzes nur CHF 0.3 Mio. höher als im Vorjahr. Der Konzerngewinn erreichte CHF 57.9 Mio. und lag damit CHF 7.8 Mio. oder 18.3% über dem Vorjahr. Unter Ausklammerung von Sonder- und Neubewertungseffekten – dem Nettoergebnis aus Neubewertung der Renditeliegenschaften, dem Gewinn aus Veräusserung von Renditeliegenschaften, und den Wertschriftenverlusten sowie sich daraus ergebenden latenten Steuern – resultierte eine Gewinnsteigerung um 16.3% auf CHF 18.2 Mio.
Attraktive Gesamtrendite
Der Gewinn pro Namenaktie Serie B stieg um 16.5% auf CHF 114.38. Unter Ausklammerung von Sonder- und Neubewertungseffekten stieg der Gewinn pro Namenaktie Serie B um 17.2% auf CHF 35.92. Aufgrund dieses guten Ergebnisses beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Ausschüttung am oberen Ende der kommunizierten Bandbreite: je Namenaktie Serie A sollen CHF 1.50 und je Namenaktie Serie B CHF 15.00 verrechnungssteuerfrei aus den Kapitaleinlagereserven ausgeschüttet werden. Zusammen mit der Steigerung des Eigenkapitals (NAV) um 9.7% auf CHF 119.85 je Namenaktie Serie A bzw. CHF 1‘198.52 je Namenaktie Serie B resultiert eine attraktive Gesamtrendite von 11.0%.
Planmässiger Ausbau des Immobilienportfolios
Die Gruppe hat 2012 ihre Wachstumsstrategie weiterverfolgt und CHF 90.6 Mio. in den weiteren Ausbau ihres Portfolios investiert. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende Jahr CHF 840.4 Mio. (Vorjahr: CHF 719.8 Mio.). Dabei sind die betrieblichen Liegenschaften, den Rechnungslegungsvorschriften entsprechend, zu Gestehungskosten abzüglich Abschreibungen bilanziert. Der Marktwert dieser Liegenschaften wird ebenfalls jährlich ermittelt und betrug per 31. Dezember 2012 CHF 105.6 Mio., so dass sich der Marktwert des gesamten Portfolios auf CHF 903.8 Mio. (Vorjahr: CHF 780.9 Mio.) belief.
Starke Eigenkapitalbasis schafft solide Basis für Wachstum
Die Zug Estates Gruppe kann auf eine starke und langfristig stabile Eigenkapitalbasis aufbauen. Per 31. Dezember 2012 betragen die Eigenmittel CHF 601.9 Mio., was einer Eigenkapitalquote von 63.6% (Vorjahr: 62.7%) entspricht. Das verzinsliche Fremdkapital betrug per Ende Dezember unverändert CHF 250 Mio. Dies entspricht 26.4% (Vorjahr: 28.1%) der Bilanzsumme. Die durchschnittliche Restlaufzeit des verzinslichen Fremdkapitals wurde im Berichtsjahr von 7.2 auf 10.5 Jahre erhöht, während gleichzeitig der durchschnittliche Zinssatz auf 2.6% (Vorjahr: 2.8%) gesenkt werden konnte. Kombiniert mit den Flüssigen Mitteln von CHF 75.7 Mio. per Ende Jahr verfügt die Gruppe so über genügend Spielraum zur Finanzierung des weiteren Ausbaus ihres Immobilienportfolios.
Wichtige Meilensteine erreicht
In der Entwicklung ihrer Areale hat die Zug Estates Gruppe im vergangenen Jahr wichtige Meilensteine erreicht:
In der Suurstoffi in Risch Rotkreuz wurde ein erstes Baufeld mit 141 Mietwohnungen fertiggestellt. Sämtliche Wohnungen sind vermietet und bezogen. Im Sommer nahm die SIS Swiss International School ihren Betrieb in den komplett sanierten Fabrikgebäuden der ehemaligen Suurstoffi auf. Das Bürogebäude Suurstoffi 14, in welchem im Frühjahr 2013 gegen 400 Mitarbeitende von Novartis ihren Arbeitsplatz beziehen werden, wurde fertiggestellt und für Mieterausbauten übergeben. Die restlichen beiden Gebäude dieser ersten Realisierungsetappe mit weiteren 87 Mietwohnungen und Flächen für Quartierinfrastruktur stehen kurz vor Fertigstellung, über 70% dieser Wohnungen sind bereits vermietet. Das Angebot an Quartierinfrastruktur konnte dank langfristiger Mietverträge mit der Migros-Gruppe, die im September 2013 in der Suurstoffi ein Fitnesscenter eröffnen wird, und einer Kindertagesstätte weiter abgerundet werden. Die verbleibenden rund 1‘700m² Gewerbeflächen sind in Vermarktung.
In der zweiten Jahreshälfte wurden die Planungsarbeiten für die nächste Realisierungsetappe der Suurstoffi vorangetrieben. Diese wird mit einem Investitionsvolumen von ca. CHF 100 Mio. weitere 150 bis 160 Mietwohnungen und ein Dienstleistungsgebäude mit rund 7‘800m² Fläche umfassen und in umweltfreundlicher Holzmischbauweise erstellt werden. Für das Dienstleistungsgebäude, in dem die SIS Swiss International School zusätzliche Flächen beziehen wird, wurde im Berichtsjahr das Baugesuch eingereicht. Die Planungsarbeiten für die Wohnbauten sind weit fortgeschritten.
In der Zentrumsüberbauung Metalli Zug wurde die Aufstockung der Liegenschaft Baarerstrasse 20-22 um 2‘770m² Bürofläche termingerecht fertiggestellt und an die Mieter übergeben. Mit C&A und Dosenbach-Ochsner haben die beiden letzten Ankermieter ihre Mietflächen umgebaut und präsentieren sich nun in ihren aktuellsten Formaten. Zeitgleich wurden die entsprechenden Mietverträge langfristig verlängert. Die im Berichtsjahr neu eröffneten Läden von Sportslab und Nile stärken die Attraktivität der Einkaufsallee Metalli und haben dazu beigetragen, dass der Detailhandelsumsatz der Einkaufsallee Metalli trotz rückläufiger Detailhandelspreise und umbaubedingter Verluste mit CHF 156.9 Mio. (Vorjahr: CHF 159.6 Mio.) fast auf Vorjahresniveau gehalten werden konnte.
Der Grundstein für den Um- und Erweiterungsbau der Liegenschaft Baarerstrasse 14a, in dem Zara im Herbst 2013 die erste Filiale der Zentralschweiz eröffnen wird, wurde im Berichtsjahr gelegt. Die Umbauarbeiten auf Vermieterseite werden bis Frühjahr 2013 fertig gestellt.
Anhaltend tiefer Leerstand
Die Renditeliegenschaften der Zug Estates Gruppe verzeichnen einen anhaltend hohen Vermietungsstand. Die Leerstandsquote war per 31. Dezember 2012 aufgrund von Leerständen aus Erstvermietung (Parking) leicht höher als Ende 2011 und betrug 1.4% (Vorjahr: 1.0%).
Führende Marktstellung in der Businesshotellerie gefestigt
Das anspruchsvolle konjunkturelle Umfeld und der starke Schweizer Franken zeigten auch Spuren im Hotelmarkt Zug, allerdings in einem weit geringeren Ausmass als dies zum Beispiel in Freizeitdestinationen der Fall war. So waren im vergangenen Jahr in Zug die durchschnittlichen Erträge pro Übernachtung sowie die Auslastung der verfügbaren Zimmer rückläufig. Der Hotelbusiness Zug AG gelang es in diesem schwierigen Umfeld, ihre führende Marktstellung in der Businesshotellerie zu festigen. Die Auslastung ihrer Hotelbetriebe nahm bei annähernd konstanten Zimmerpreisen zu. Der Ertrag stieg um 1.5% auf CHF 20.7 Mio., wobei sowohl Hotellerie als auch Gastronomie zum Wachstum beitrugen.
Erweiterung des Verwaltungsrats
Der Verwaltungsrat der Zug Estates Holding AG schlägt der Generalversammlung die Zuwahl von Armin Meier (Jahrgang 1958) vor. Armin Meier ist Managing Director von Boyden Switzerland und Verwaltungsratspräsident der Tochtergesellschaft Hotelbusiness Zug AG.
Ausblick
Zug Estates erwartet für 2013 eine abflachende Marktentwicklung im Schweizer Immobilienmarkt. Die Region Zug dürfte aber überdurchschnittlich attraktiv bleiben und Wohnraum sich einer anhaltend hohen Nachfrage erfreuen. Für die kommerziellen Flächen der Zug Estates Gruppe, die sich an bester Lage befinden, kann mit einer stabilen Nachfrage gerechnet werden. Dank Portfolioerweiterungen dürfte im Geschäftsjahr 2013 eine weitere deutliche Steigerung der Erträge sowie des operativen Ergebnisses vor Neubewertung erzielt werden. Aufgrund der erwarteten Abschwächung der Marktdynamik geht die Gruppe davon aus, dass der Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften und somit auch der Konzerngewinn unter Vorjahr liegen werden. Auch in den kommenden Jahren plant Zug Estates jährliche Investitionen zwischen CHF 50 Mio. und CHF 100 Mio. in ihr Portfolio. Damit sollte dieses kontinuierlich an Wert gewinnen.
Die in der vorliegenden Mitteilung geäusserten Erwartungen beruhen auf Annahmen. Die effektiven Ergebnisse können davon abweichen.
Über Zug Estates
Die Zug Estates Gruppe konzipiert, entwickelt, vermarktet und bewirtschaftet Liegenschaften in der Region Zug. Dabei konzentriert sie sich auf zentral gelegene Areale, welche vielfältige Nutzungen und eine nachhaltige Entwicklung ermöglichen. Der grösste Teil des Immobilienportfolios befindet sich in zwei Arealen in Zug und Risch Rotkreuz und ist nach Nutzungsarten breit diversifiziert. Ergänzend betreibt die Gruppe in Zug ein City Resort mit den führenden Businesshotels Parkhotel Zug und City Garden und einem ergänzenden Gastronomieangebot. Der Gesamtwert des Portfolios betrug per Ende Dezember 2012 CHF 903.8 Mio. (31. Dezember 2011: CHF 780.9 Mio.)
Die Zug Estates Holding AG ist an der SIX Swiss Exchange, Zürich, kotiert (Tickersymbol ZUGN, Valorennummer 14 805 212).
Quelle: Zug Estates Holding AG, www.zugestates.ch
