In Zukunft lässt sich mit Smart Living die Heizung daheim problemlos mit dem Smartphone regeln und zwar an jedem Ort und zu jeder Zeit. Gleichzeitig können Lichter gelöscht oder der Backofen vorgeheizt werden. Bewegungsmelder sowie Tür- und Fensterkontakte lösen Alarm aus, wenn sich jemand unberechtigt Zutritt verschafft. Ein MMS mit einer kurzen Videosequenz benachrichtigt den Nutzer, gleichzeitig geht auf Wunsch eine Meldung an eine Alarmzentrale raus. Durch die zukunftsweisende interaktive Kommunikationslösung bleibt der Nutzer mit seinem Zuhause in Verbindung, wo immer er sich befindet.

Smart Living spielt für die Gesellschaft eine wichtige Rolle

“Mit dem neuen Angebot im Bereich Smart Living wollen wir für unsere Kundinnen und Kunden einen Beitrag zu einem sicheren, umweltbewussteren und angenehmeren Leben leisten”, erklärt Dieter Bernauer, CEO Swisscom Beteiligungen. Machine-to-Machine Anwendungen werden zukünftig eine immer wichtigere Rolle spielen. Zunächst wird Swisscom mit einem Basisangebot auf den Markt kommen. Doch zukünftig bieten sich weitere vielversprechende Anwendungsmöglichkeiten, zum Beispiel für die Betreuung älterer oder pflegebedürftiger Angehöriger. Smart Living Produkte können unterstützen, um möglichst lange, unabhängig und komfortabel in den eigenen vier Wänden leben zu können. Liefer- und Pflegedienste, aber auch medizinische Geräte könnten zukünftig dank der Swisscom-Anwendung miteinander vernetzt werden.

Swisscom mit Smart Living an der ITU

Swisscom bietet vom 24. – 27. Oktober 2011 an der ITU in Genf einen ersten Eindruck vom neuen Produkt. Ein Starter-Kit sowie eine Auswahl an Zusatzkomponenten will Swisscom 2012 in der Schweiz auf den Markt bringen. Es wird eine Basisstation beinhalten, welche die Verbindung zum Internet gewährleistet, sowie eine Anzahl Funksensoren und Geräte (Funkstecker mit Energiemodul, Türkontakte, Bewegungsmelder, Web-Cam). Weitere Sensoren wie Rauch- oder Wassermelder werden optional erhältlich sein.

Wiederverkaufsangebot für den europäischen Markt

Swisscom wird die neuen Produkte und Anwendungen europaweit über ein Wiederverkaufsangebot vertreiben. “Swisscom ist der ideale Partner für uns, um unsere Lösung auf dem europäischen Markt einzuführen”, ist Robert Hagerty, CEO von iControl überzeugt. “Als führende, innovative Telekommunikationsproviderin hat Swisscom das Netz, die Reichweite und die Kompetenz, um Millionen von Smart Living Kunden eine stabile Home Management Lösung zur Verfügung zu stellen.” Das schlüsselfertige Komplettpaket erlaubt Telekommunikationsprovidern einen schnellen und direkten Einstieg in den Machine-to-Machine Markt mit geringen Investitionskosten. Die angebotene Leistung von Swisscom reicht von Customer Relationship Management über Provisionierung, Billing, Logistikprozesse bis hin zum Online-Kundendienst und fixfertigen Web-Shop.

Quelle: Swisscom

Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 68 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich aus fol- genden Nutzungsarten zusammen: 40% Büro, 10% Bildungswesen, 28% Gewerbe und Lo- gistik/Lager, 9% Detailhandel und Gastronomie sowie 13% Wohnen und Parking.

Der Marktwert des Rendite- und Entwicklungsportfolios blieb stabil. Nach Abzug der getätig- ten Investitionen resultierte ein Anstieg um CHF 1.3 Mio. oder 0.1%.

Der Liegenschaftsertrag lag 0.6% unter dem des Vorjahres, da die Erträge der veräusser- ten Objekte nicht vollständig kompensiert werden konnten. Unter Ausschluss der Portfolio- veränderungen (like-for-like) stieg der Mieterertrag um 1.0% an. Der Liegenschaftsaufwand sank leicht um 1.0% und beträgt wie im Vorjahr 12.1% des Liegenschaftsertrags.

Der Personalaufwand ging im Vergleich zu Vorjahresperiode um CHF 0.3 Mio. oder 7.9% zurück, während der administrative Aufwand inklusive Kapitalsteuern stabil blieb.

Der Finanzaufwand lag mit CHF 8.0 Mio. gut 3% unter dem Vorjahreswert. Dem um rund CHF 0.3 Mio. geringeren Währungsgewinn standen ein höherer Finanzertrag sowie geringe- re Zinsaufwendungen gegenüber. Der durchschnittliche Zinssatz (Schweizer Franken) redu- zierte sich gegenüber Jahresbeginn von 3.18% auf 3.07%. Die durchschnittliche Zinsbindung betrug nahezu unverändert 52 Monate (Ende 2010: 51 Monate).

Die Leerstandsquote am Stichtag betrug 9.3% und konnte, trotz anspruchsvollem Umfeld, im Laufe des ersten Semesters um 0.5 Prozentpunkte abgebaut werden.

In der Berichtsperiode wurden zwei Liegenschaften und eine Landparzelle veräussert. Die realisierten Verkaufsgewinne lagen mit CHF 3.9 Mio. unter dem durch den Verkauf von Ei- gentumswohnungen geprägten Vorjahreswert von CHF 7.5 Mio.

Mangels fehlender attraktiver Akquisitionsmöglichkeiten konzentriert sich Intershop gegen- wärtig auf die Entwicklung des bestehenden Portfolios. Der Neubau des Justizgebäudes in Yverdon-les-Bains konnte Mitte März termingerecht dem Nutzer übergeben werden. Die Pla- nung einer Eigentumswohnungsüberbauung am Chemin de Renens in Lausanne wurde ver- vollständigt und das Baugesuch planmässig im Mai dieses Jahres eingereicht. Vorangetrie- ben wird gegenwärtig die Entwicklung des Promotionsprojektes „edenfünf“ in Zürich, das den Bau von voraussichtlich 25 Eigentumswohnungen vorsieht. Die Einreichung des Baugesuchs ist im Spätsommer dieses Jahres geplant.

Die Vermietung kommerzieller Flächen bleibt eine Herausforderung, obwohl Intershop durch die Positionierung von Flächen im mittleren Preissegment über ein interessantes Angebot verfügt. Intershop erwartet per Ende 2011 einen leichten Anstieg der Leerstandsquote und einem unter dem Vorjahresniveau liegenden Mietertrag aufgrund von Immobilienverkäufen. Die Akquisition interessanter Liegenschaften und Projekte bleibt, wie erwähnt, schwierig. Intershop wird sich deshalb weiterhin auf die Entwicklungsmöglichkeiten des eigenen Portfo- lios fokussieren und versuchen, im aktuellen Verkäufermarkt weitere entwickelte Liegen- schaften mit Gewinn zu veräussern.

Intershop erwartet für das laufende Geschäftsjahr einen guten operativen Abschluss. Der Reingewinn dürfte jedoch unter dem Vorjahreswert, der vom hohen Gewinn aus dem Ver- kauf von Eigentumswohnungen beeinflusst wurde, liegen.

Quelle: Intershop Holding AG

Quelle: Intershop

Der HEV Schweiz begrüsst den Zinsentscheid. Er ist positiv für die Eigentümer von Liegenschaften sowie auch für die Mieter von Wohnungen und Geschäftsräumen, da sie weiterhin von tiefen Hypothekarzinsen werden profitieren können.

Mit Blick auf den Immobilienmarkt Schweiz rät der HEV den Banken und Kreditnehmern, verstärkt die notwendige Sorgfalt bei der Tragbarkeitsberechnung für Hypothekarkredite, walten zu lassen. Auch heute muss mit einem Tragbarkeitszins von 5% gerechnet werden, denn der Libor kann sehr schnell ändern.

Quelle: HEV Schweiz

Die Kantone und Gemeinden wenden bei ihren eigenen Wohnungen bereits heute das Prinzip der Kostenmiete an. Viele der Wohnungen sind sogar aktiv subventioniert, wenn eine Vollkostenrechnung gemacht werden müsste. Bei der Abgabe von gemeindeeigenem Bauland an gemeinnützige Wohnbauträger entgeht der Gemeindekasse ein Teil des Ertrags. Über solche Fragen soll auch weiterhin die Gemeindebevölkerung entscheiden können.

Ausländisches Kapital macht ein Grossteil unseres Wohlstandes aus. Bei den in diesem Bereich geforderten Massnahmen ist sehr genau zwischen Kosten und Nutzen abzuwägen.

Investitionen in den Wohnungsbau sollten nach Ansicht des HEV Schweiz nicht durch neue Vorschriften und Auflagen, sondern durch eine Liberalisierung der Bau- und Planungsgesetze gefördert werden. Das Bauen ist durch staatliche Auflagen enorm aufwändig, langwierig und teuer geworden. Hier sollte die Politik ansetzen.

Quelle: HEV Schweiz

Massgeschneidertes Gastronomieangebot

Swiss Prime Site hat sich für ein Angebot entschieden, das auf die Einzigartigkeit des höchs-
ten Gebäudes der Schweiz und die Zielgruppen des Einzugsgebiets optimal ausgerichtet ist.
Angesprochen wird ein breites Publikum; dazu zählen sowohl Geschäftsleute als auch Privatpersonen. Das Konzept zeichnet sich durch Vielfalt, Variabilität und eine hohe

Qualität im Service und im kulinarischen Angebot aus.

Das oberste Geschoss wird in ein Restaurant, ein Bistro/Bar und eine Cocktailbar/Lounge mit Privat Dinings unterteilt. Das auf Fine Dining ausgerichtete Restaurant mit 90 Sitzplätzen legt den Fokus auf frische, saisonale und internationale Gerichte in einer diskreten und eleganten Umgebung. Das atmosphärisch eher lebhafte Bistro bietet bis zu 80 Gästen Platz und passt sein Angebot dem Tagesverlauf an. Das Patio mit 40 Plätzen ist flexibel gestaltet und kann nach Bedarf das Restaurant oder das Bistro erweitern. Mit einem breiten Angebot an Cocktails, Antipasti und Tapas wartet die Cocktailbar mit bis zu 60 Plätzen auf. In der Cocktailbar können zwei Bereiche für Privat Dinings abgetrennt werden mit je 20 Plätzen oder zusammen bis 40 Plätzen. Die verschiedenen Bereiche sind so konzipiert, dass sie sich räumlich sowie betrieblich ergänzen und für grössere Anlässe (bis zu 300 Sitzplätze und 640 m2) gemeinsam genutzt werden können.
Im 34. Obergeschoss werden fünf bis sieben Konferenzräume eingerichtet. Der grösste Raum weist eine Kapazität von bis zu 100 Personen auf. Auch diese Flächen können gastronomisch bespielt werden.

Konzept und Betrieb durch erfahrene Profis

Das Betriebskonzept für das 34. und 35. Obergeschoss wurde von den Gastronomiespezialisten Peter Herzog und Jürg Landert entwickelt. Sie werden auch für den Betrieb des Gastronomiebereichs und des Conference Center im Prime Tower verantwortlich sein. “Mit Peter Herzog und Jürg Landert konnten wir zwei ausgewiesene und innovative Gastroprofis gewinnen. Dank ihren Betriebs- und Marketing-Erfahrungen wird der Prime Tower auch gastronomisch eine Spitzenposition einnehmen”, erklärt Peter Lehmann, Chief Investment Officer von Swiss Prime Site. Peter Herzog ergänzt: “Wir legen grössten Wert auf ein Qualitätsniveau und eine Gastfreundschaft, die dem Image des Prime Tower und der herausragenden Lage der Räume angemessen sind.”
Mit der Planung, Gestaltung und Realisierung der Innenarchitektur wurden Gigon/Guyer Architekten, Zürich, beauftragt. Das Büro Gigon/Guyer hat sich in einem Wettbewerbsverfahren mit insgesamt fünf Teilnehmern aus dem In- und Ausland durchgesetzt.

Quelle: Siwss Prime Site

Der HEV Schweiz begrüsst deshalb diesen Zinsentscheid. Die Rezession ist noch nicht lange hinter uns. Die Konjunktur sollte nicht durch vorschnelle Zinserhöhungen abgewürgt werden.

Quelle: HEV Schweiz

Im Segment der Eigentumswohnungen stellten 2010 58% der Befragten eine konstante und 39% eine steigende Nachfrage fest. Die Nachfrage hat damit gegenüber dem Vorjahr wieder angezogen. 2009 hatten nur 25% der Befragten eine steigende Nachfrage gemeldet. Bei den Einfamilienhäusern ist die Tendenz zu mehr Nachfrage ebenfalls spürbar. 30% der Befragten nahmen 2010 nachfrageseitig eine Zunahme wahr, 60% stellten eine konstante Nachfrage fest. Diese Werte lagen 2009 bei 21%, respektive 67%. Das Angebot ist im Eigenheimbereich in etwa wie im Vorjahr.
Preisseitig nahmen bei den Eigentumswohnungen 59% einen moderaten Anstieg wahr, für weitere 11% war dieser Anstieg sogar stark. Die entsprechenden Werte lagen 2009 noch bei 36%, respektive 6%. Dasselbe Bild zeigt sich bei den Einfamilienhäusern: 44% nehmen heuer moderat, 6% stark steigende Preise wahr, gegenüber nur 29%, respektive 2% 2009. Nach einer kurzen Verschnaufpause im Eigenheimsegment 2009 haben die Preise 2010 also wieder angezogen.
Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen sind gefragter denn je. 80% der Befragten konstatierten erneut eine angestiegene Nachfrage nach zum Kauf stehenden Mehrfamilienhäusern. Das Angebot geht zurück. Dies zeigt sich bei den Preisen: 53% der Befragten stellten 2010 moderat steigende, weitere 31% sogar stark steigende Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser fest. Hier gibt es allerdings grosse Unterschiede zwischen Stadt und Land festzustellen. Das Angebot kann in den Gemeinden mit weniger als 20‘000 Einwohnern mit der Nachfrage Schritt halten. Ganz anders ist die Situation in den mittelgrossen Städten und Grosszentren. Hier steigen die Preise für Mehrfamilienhäuser stark.

Büro- und Geschäftsimmobilien

Noch immer eher pessimistisch äussern sich die befragten Immobilientreuhändern, -makler und -verwaltungen zur Nachfrage nach Büro- und Geschäftsliegenschaften. Gegenüber 2009, als noch 59% eine sinkende Nachfrage feststellten, hat sich das Bild jedoch leicht aufgehellt. Noch 38% melden für 2010 eine sinkende Nachfrage. Je dezentraler die Büro- und Geschäftsflächen liegen, desto schwieriger ist die Suche nach Käufern. Das Angebot ist gross. Trotzdem konnten die Preise vorerst offenbar gehalten werden: Eine Mehrheit der Befragten meldet für 2010 stabile Preise.
Die Baulandnachfrage ist nach einer geringfügigen Abschwächung 2009 wieder bei den Werten von 2005-2008. Es werden weiterhin steigende Preise festgestellt: 54% nahm gestiegene, 45% unveränderte und kaum jemand zurückgegangene Baulandpreise wahr.

Aussichten 2011

Für 2011 rechnen im Segment der Einfamilienhäuser 49% mit stabilen und 42% mit steigenden Preisen. Bei den Eigentumswohnungen sind es 44%, die von stabilen Preisen ausgehen, 47% prognostizieren moderat steigende, 5% sogar stark steigende Preise. Die Tendenz zu steigenden Preisen 2011 ist insbesondere bei den Eigentumswohnungen deutlich. Mehrfamilienhäuser sind weiterhin sehr begehrt. Hier erwarten 57% moderat steigende Kaufpreise, weitere 12% sogar stark steigende Kaufpreise. Für die Mietpreise selber prognostizieren 56% keine Veränderung, 40% der Befragten gehen aber von weiterhin steigenden Mieten aus.
Beim Bauland prognostizieren die Befragten mehrheitlich weitere Preissteigerungen. 71% rechnen 2011 mit höheren Baulandpreisen. Der Rest geht von konstanten Preisen aus. Bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften wird die Preisentwicklung etwas weniger pessimistisch als noch im Vorjahr eingeschätzt. Noch 39% der Befragten erwarten für das 2011 Preisrückgänge. Im Vorjahr lag dieser Wert bei 63%. Nach einer kurzen Pause rechnen viele der befragten Marktbeobachter 2011 wieder mit steigenden Baukosten. Während 2009 noch beachtliche 32% der Befragten von rückläufigen Baukosten für die darauffolgenden 12 Monate ausgingen, war 2010 nur noch 1% dieser Meinung.
Die Renditeentwicklung bei Mehrfamilienhäusern verläuft weiterhin negativ. Dies ist im Zusammenhang mit den steigenden Kaufpreisen in diesem Segment zu sehen. Bei Neubauten liegt die durchschnittliche Bruttorendite für gehandelte Mehrfamilienhäuser bei rund 5%. Die Bruttorendite neu erstellter Geschäftsimmobilien sinkt ebenfalls. Auch dieser Trend wird sich fortsetzen.

Quelle: HEV Schweiz

Untenstehende Grafik zeigt, dass die Entwicklung von Baukosten und Löhnen im Gleichschritt mit der Mietzinsentwicklung erfolgt. Die Zahlen für 2010 werden im Februar 2011 erwartet, sie dürften den Trend jedoch fortsetzen. Die für den Betrieb und Unterhalt wichtigen Handwerkerlöhne sowie die Kosten für die Hauswartung sind im betrachteten Zeitraum kontinuierlich gestiegen. In einigen für die Vermieter wichtigen Branchen, wie dem Maler- und Gipsergewerbe, war der Lohnanstieg sogar überdurchschnittlich. Neue Vorschriften im Bereich Sicherheit und Umwelt machten zudem mancherorts kostenintensive Anpassungen notwendig.

Verschiedene Analysten, wie das Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI, gehen davon aus, dass der Mietpreisindex des BFS, Investitionen in Wohnungen und Wohnumfeld nicht ausreichend berücksichtigt und deshalb die Mietpreisentwicklung des Gesamtbestandes tendenziell überschätzt. Der Mietpreisindex ist deshalb zurzeit in Überarbeitung.

Quelle: HEV Schweiz

Einzelfall prüfen

Die Kostensituation und damit der Anpassungsbedarf der Mieten hängt im einzelnen Mietverhältnis davon ab, wann die letzte Mietzinsanpassung vorgenommen wurde. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, die Mietzinsen ihrer Mietverhältnisse aufgrund der Referenzzinssenkung zu überprüfen. Ergibt sich gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall 3 Monate) auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Die Mietzinsreduktion kann gemäss Mietrecht formlos erfolgen. Ergibt sich aus der Verrechnung jedoch eine Mietzinserhöhung, muss diese – wie jede einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters – mit dem kantonal genehmigten Formular mitge­teilt werden.

Quelle: HEV Schweiz