Die Intershop-Gruppe erzielte im vergangenen Geschäftsjahr ein sehr erfreuliches Ergebnis:
- Der Reingewinn stieg um 10,9% auf CHF 58,9 Mio., respektive CHF 28.05 pro Aktie.
- Das Eigenkapital per 31.12.2008 erhöhte sich auf CHF 511,5 Mio., respektive CHF 243.59 pro Aktie; die Eigenkapitalquote liegt bei 41,6%.
- Das Renditeportfolio warf eine Brutto-Objektrendite von 6,7%, entsprechend einer Netto-Objektrendite von 5,6% ab.
- Die Eigenkapitalrendite betrug 11,8%.
- Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich von 12,9% auf 11,2%.
- Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine Dividende von CHF 20.00 pro Aktie.
Die Zielvorgaben der Gesellschaft für 2008, Reduktion der Leerstandsquote, Realisierung erarbeiteter Mehrwerte und Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotential wurden erfolgreich umgesetzt. Die Leerstandsquote reduzierte sich um 1,7 Prozentpunkte auf 11,2%; aus dem Verkauf von Liegenschaften und entwickelten Stockwerkeinheiten resultierte ein Gewinn von CHF 26 Mio. und für CHF 20 Mio. wurden erfolgversprechende Immobilien akquiriert.
Im Berichtsjahr wurden 60 Eigentumswohnungen in Zürich-Süd sowie das Einkaufszentrum Herti in Zug verkauft. Erworben wurde ein Renditeobjekt in Dübendorf sowie, zur weiteren Entwicklung des Centre St. Roch, eine Liegenschaft in Yverdon. Ferner wurden alle noch nicht im Eigentum der Gesellschaft stehenden Stockwerkeigentumseinheiten der Liegenschaft in Reinach BL hinzugekauft.
Am Bilanzstichtag umfasst das Portfolio 73 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzen sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 46% Büro und Schulen, 26% Gewerbe und Lager, 14% Detailhandel und 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Renditeliegenschaften hat sich im Berichtsjahr, nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 3,9 Mio. erhöht. Der durchschnittliche, kapitalgewichtete Diskontierungssatz sank marginal um 0,02 Prozentpunkte auf 5,73%, was hauptsächlich auf die veränderte Portfoliozusammensetzung zurückzuführen ist.
Der Liegenschaftsertrag verbesserte sich um 3% auf CHF 80,6 Mio. Der wegen Verkaufs des Einkaufszentrums Herti weggefallene Mietertrag wurde durch Leerstandsabbau, Mietzinsanpassungen und Akquisitionen kompensiert.
Der Liegenschaftsaufwand blieb mit CHF 11,4 Mio. stabil.
Der administrative Aufwand stieg im Vergleich zum Vorjahr deutlich um CHF 1,6 Mio. an, was unter anderem vom weiteren Insourcing von Dienstleistungen im Facility Management verursacht wurde.
Der Finanzaufwand im Berichtsjahr in Höhe von CHF 18,5 Mio. stieg im Vorjahresvergleich nur unwesentlich an. Der durchschnittliche Zinssatz betrug am Bilanzstichtag 3,26%, die durchschnittliche Zinsbindung 41 Monate. Bei der Netto-Objektrendite von 5,6% beträgt der Spread 2,3%.
Die Eigenkapitalquote liegt am Ende des Berichtsjahres bei 41,6%. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine Dividende von CHF 20.00 pro Inhaberaktie. Die auf dem hohen Niveau des Vorjahres liegende Ausschüttung kann im Berichtsjahr, dank hohen Verkaufserfolgen aus Promotionsliegenschaften, aufrecht erhalten werden und beträgt rund 75% des Reingewinns ohne Bewertungsveränderungen.
Ausblick
Trotz leer stehender Flächen von etwa einem Achtel wurde eine hohe Nettorendite von 5,6% erwirtschaftet, weshalb Intershop unverändert über Möglichkeiten zur Renditesteigerung verfügt.
In Folge der Finanzkrise und der negativen wirtschaftlichen Aussichten wird die erfolgreiche Neu- und Anschlussvermietung von Flächen weiterhin anspruchsvoll bleiben. Als vorteilhaft in einem schwierigen Umfeld erweist sich die Tatsache, dass rund 13% der Mieterträge von der öffentlichen Hand stammen.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2009 stabile Mieterträge und Finanzierungskosten. Unberechenbar bleiben die Entwicklung der Marktwerte und Verkaufspreise der Liegenschaften und damit der Einfluss der Bewertungsveränderungen auf die Erfolgsrechnung. 2009 werden im Gegensatz zum Vorjahr keine signifikanten Promotionserlöse anfallen, da keine Promotionsliegenschaften fertiggestellt werden.
Der Verwaltungsratspräsident Prof. Dr. Kurt Schiltknecht wird anlässlich der 46. ordentlichen Generalversammlung unserer Gesellschaft zurücktreten. Unter seiner zwölfjährigen Ägide hat sich Intershop erfolgreich vom internationalen Investor mit Fokus auf Detailhandelsimmobilien zum renditestarken Entwickler und Investor auf dem schweizerischen Immobilienmarkt entwickelt. Intershop dankt Kurt Schiltknecht für seinen grossen Einsatz.
Als sein Nachfolger ist Felix Fischer vorgesehen, der über ein fundiertes Fachwissen im Finanz- und Immobilienwesen verfügt und seit 2004 Mitglied des Verwaltungsrates ist. Zur Zuwahl schlägt der Verwaltungsrat die Herren Roger Beier und Hans-Peter Ruesch vor. Beide sind ausgewiesene Fachleute mit langjähriger Berufserfahrung im Finanz- und Immobilienwesen.
Quelle: Intershop Management AG
