Die Intershop-Gruppe erarbeitete im ersten Semester 2012 einen Reingewinn von CHF 25.7 Mio. Dank eines verbesserten Finanzergebnisses und leicht höherer Gewinne aus Liegenschaftsverkäufen liegt das Ergebnis um CHF 2.2 Mio. oder 9.4% über dem Vorjahreswert.
- Der Reingewinn belief sich auf CHF 25.7 Mio. respektive CHF 12.22 je Aktie.
- Das Eigenkapital am 30.06.2012 betrug CHF 522.2 Mio. respektive CHF 248.66 je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei 43.2%.
- Die erzielte Brutto-Objektrendite auf dem Renditeportfolio betrug 6.9%, die entsprechende Netto-Objektrendite 6.0%.
- Die annualisierte Eigenkapitalrendite belief sich auf 9.5%.
- Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften stieg auf 9.2% an.
- Die Intershop-Aktie erzielte im ersten Semester eine Gesamtperformance von 8.1%.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 65 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich wie folgt zusammen: 40% Büro, 10% Bildungswesen, 28% Gewerbe und Logistik/Lager, 8% Detail-handel und Gastronomie sowie 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert des Immobilienportfolios hat sich kaum verändert. Nach Abzug der getätigten Investitionen resultierte ein Anstieg um CHF 1.1 Mio. oder 0.1%.
Der Liegenschaftsertrag lag 0.7% unter dem des Vorjahres, da die Erträge der veräusserten Objekte nicht vollständig kompensiert werden konnten. Unter Ausschluss der Portfolioveränderungen (like-for-like) stieg der Mieterertrag um 2.1% an. Der Liegenschaftsaufwand sank überproportional um 5.6% und entspricht niedrigen 11.5% des Liegenschaftsertrags.
In der Berichtsperiode wurden eine Liegenschaft sowie ein kleineres Promotionsprojekt veräussert. Die realisierten Verkaufsgewinne lagen mit CHF 4.5 Mio. über dem Vorjahreswert von CHF 3.9 Mio.
Während der Personalaufwand geringfügig anstieg, ging der administrative Aufwand leicht zurück. Saldiert blieben die Aufwendungen leicht unter Vorjahresniveau.
Das Finanzergebnis belastete die Erfolgsrechnung mit CHF 6.8 Mio. knapp 16% weniger als im Vorjahr. Neben einem geringeren Zinsaufwand waren dafür höhere Zinserträge und die Auflösung einer Wertberichtigung auf einer Geldanlage verantwortlich. Der durchschnittliche Zinssatz für Darlehen und Hypotheken (Schweizer Franken) reduzierte sich gegenüber Jahresbeginn von 3.06% auf 2.93%. Die durchschnittliche Zinsbindung am Stichtag betrug 73 Monate (Ende 2011: 52 Monate).
Im anspruchsvollen Marktumfeld stagnierte die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreswert. Gegenüber Ende 2011 ist ein leichter Anstieg um 0.4% Prozentpunkte zu verzeichnen.
Mangels fehlender attraktiver Akquisitionsmöglichkeiten konzentriert sich Intershop weiterhin auf die Entwicklung des bestehenden Portfolios. Die Sanierung einer 2010 erworbenen Lie-genschaft in Zürich und die Aufstockung eines Gebäudes in St. Gallen werden im laufenden Jahr abgeschlossen. Gegen die Promotionsprojekte «Résidence Bel Orne» in Lausanne und «edenfünf» in Zürich wurden im laufenden Bewilligungsverfahren Einsprachen eingereicht. Während die Hindernisse in Lausanne mit einer Ausnahme bereits beseitigt werden konnten, muss in Zürich der Rechtsweg beschritten werden, was eine Verzögerung zur Folge haben wird und einen Baubeginn im laufenden Jahr unwahrscheinlich macht.
Wegen der Entwicklung des Konsumentenpreisindexes und des sinkenden Referenzzinssatzes sind Mieterhöhungen in laufenden Mietverträgen kaum noch möglich. Deshalb und aufgrund der Verkäufe wird der Mietertrag weiterhin rückläufig sein. Ein Ausgleich durch Abbau bestehender Leerstände erweist sich im gegenwärtigen Marktumfeld als schwierig.
Intershop plant weitere Verkäufe von entwickelten Liegenschaften, um von der hohen Nachfrage nach schweizerischen Immobilien zu profitieren und erwartet für das laufende Jahr einen guten operativen Jahresgewinn, der jedoch leicht unter dem des Vorjahres liegen dürfte.
Quelle: Intershop
