Olten, 31. August 2009 – Swiss Prime Site entwickelte sich im ersten Halbjahr 2009 wiederum überaus erfreulich. Die Mieterträge erhöhten sich gegenüber der Vorjahresperiode um 2.6% auf CHF 105.9 Mio., wobei die Ertragsausfallquote ausgehend von einem ausserordentlichen tiefen Niveau im Vorjahr (4.9%) nochmals auf 3.7% gesenkt werden konnte. Der EBIT (vor Neubewertungen) nahm um 2.9% auf CHF 82.5 Mio. zu, während der Reingewinn von CHF 69.1 Mio. um 1.6% auf CHF 70.2 Mio. anstieg. Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern betrug per 30. Juni 2009 CHF 58.85; bereinigt um Ausschüttungen konnte dieser um 5.1% gegenüber Ende 2008 erhöht werden. Mit dem Erwerb einer rund 30%-igen Beteiligung an der Jelmoli Holding AG und dem Umtauschangebot an die Jelmoli-Aktionäre hat Swiss Prime Site einen weiteren Ausbau im Prime-Segment eingeleitet. Für 2009 wird eine anhaltend positive Entwicklung erwartet.
Trotz der verschärften Rezession entwickelte sich Swiss Prime Site in jeder Hinsicht erfreulich. Die Mieterträge stiegen gegenüber dem ersten Semester 2008 um 2.6% auf CHF 105.9 Mio. (CHF 103.2 Mio.) Im ersten Halbjahr 2009 konnten unter anderem Mietverträge für über 13’000 m2 Büroflächen und 2’000 m2 Gastroflächen abgeschlossen werden, dies im Wesentlichen in den Gebäuden Cityport in Zürich-Oerlikon, Opus in Zug und in Basel in den Objekten Messeturm und Elisabethenstrasse. Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) ohne Neubewertungseffekte erhöhte sich um 2.9% auf CHF 82.5 Mio. (CHF 80.2 Mio.) und ermöglichte eine anhaltend hohe EBIT-Marge von 76.8% (77.1%). Durch einen leichten Rückgang der Neubewertungen verringerte sich der EBIT nach Neubewertungen um 1.9% auf CHF 110.9 Mio. (CHF 113.1 Mio.). Die Neubewertungen fielen mit CHF 28.3 Mio. wiederum positiv aus, lagen aber CHF 4.6 Mio. unter dem entsprechenden Vorjahreswert (CHF 32.9 Mio.). Der Reingewinn vor Neubewertungen nahm um 5.9% auf CHF 50.3 Mio. (CHF 47.5 Mio.) zu. Der gewichtete Reingewinn nach den ersten sechs Monaten beträgt CHF 2.89 (CHF 2.97) pro Aktie.
Gegenüber Ende 2008 haben sich die Bilanzrelationen als Folge des Erwerbs der rund 30%- igen Beteiligung an der Jelmoli Holding AG verändert. Aufgrund der Zahlungsverpflichtung von CHF 250 Mio. in bar und einer Kapitalerhöhung mittels Sacheinlage erhöhte sich das Eigenkapital gegenüber 31. Dezember 2008 um netto CHF 254.2 Mio. auf CHF 1’673.0 Mio. Die Nettoveränderung resultiert hauptsächlich aus der Kapitalerhöhung mittels Sacheinlage von Aktien der Jelmoli Holding AG (CHF + 265.4 Mio.). und der damit verbundenen Schaffung von 4’480’000 neuen Swiss Prime Site-Aktien. Die Eigenkapitalquote nahm gegenüber Ende 2008 von 37.0% auf 37.8% zu. Trotz der leicht gestiegenen Zinsen am Kapitalmarkt konnte die Durchschnittsverzinsung der Finanzverbindlichkeiten mit 3.1% (3.0%) auf tiefem Niveau gehalten werden. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit ist mit 4.1 Jahren gegenüber dem Vorjahreswert (4.3 Jahre) nur leicht verändert.
Gesamtrendite der Swiss Prime Site-Aktie von 4.7%
Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern lag am 30. Juni 2009 bei CHF 64.93 (CHF 66.01 per 31. Dezember 2008). Nach latenten Steuern und vor Ausschüttungen stieg der NAV um 5.1% auf CHF 62.25 (CHF 59.25 per 31. Dezember 2008). Nach Ausschüttungen vom 9. Juli 2009 in Höhe von CHF 3.40 pro Aktie betrug der NAV nach latenten Steuern CHF 58.85. Die Ausschüttung erfolgte durch die Herabsetzung des Nennwerts von CHF 22.20 auf CHF 18.80 je Aktie. Der ausbezahlte Betrag entspricht gemessen am Kurs per 31. Dezember 2008 von CHF 50.80 einer Barrendite von 6.7%. Die Gesamtrendite (Kursentwicklung und allfällige Ausschüttungen) der ersten sechs Monate betrug sehr attraktive 4.7% und übertraf damit den Swiss Performance Index (2.1%) deutlich.
Immobilien-Portfolio
Der Immobilienbestand nahm in den ersten sechs Monaten 2009 um CHF 63.1 Mio. oder 1.7% auf CHF 3’848.6 Mio. zu (CHF 3’785.5 Mio. per 31. Dezember 2008). Die positive Veränderung resultierte aus den Investitionen und Neubewertungen bei der PostFinance-Arena in Bern (CHF 16.5 Mio.) und bei den Entwicklungsprojekten auf dem Maag-Areal in Zürich (CHF 61.4 Mio.), aus Wertveränderungen (inklusive Renovationen und Investitionen) bei den bestehenden Liegenschaften (CHF 21.2 Mio.) sowie aus Verkäufen (CHF -36.0 Mio.). Vier kleinere Liegenschaften wurden zu insgesamt CHF 38.2 Mio. verkauft. Der Erlös lag rund 6.2% über dem Marktwert per Ende 2008.
Die PostFinance-Arena wurde am 22. August 2009 nach zweijähriger Bau- und Umbauzeit mit einem Fest für Jung und Alt eröffnet. Auf dem Maag-Areal kommen die Arbeiten an den verschiedenen Projekten planmässig voran. Im August 2009 erfolgte die Grundsteinlegung für die Realisierung des Geschäftsgebäudes Platform, in dem ab Frühjahr 2011 etwa 1’100 Mitarbeitende von Ernst & Young ihren Arbeitsplatz haben werden. Bereits im Oktober 2009 wird am Prime Tower das zehnte von insgesamt 36 Geschossen erstellt sein.
Umtauschangebot an die Aktionäre der Jelmoli Holding AG
Der Verwaltungsrat der Swiss Prime Site AG hat entschieden, auf die Bedingung zu verzichten, wonach das Angebot nur dann vollzogen wird, wenn Swiss Prime Site mindestens 66.7% der ausgegebenen Aktien der Jelmoli Holding AG hält. Damit gilt das Zustandekommen des Umtauschangebots mit sehr hoher Sicherheit als gewährleistet. Die Frist des Umtauschangebots dauert bis 14. September 2009, die Nachfrist endet am 2. Oktober 2009. Die Publikation des definitiven Endergebnisses ist für den 8. Oktober 2009 vorgesehen.
Kommt der Zusammenschluss zustande, kann sich das Gewinnpotenzial für alle Aktionäre bis in zwei Jahren um voraussichtlich 12 bis 17% (Basis 2008) erhöhen. Zudem darf erwartet werden, dass die kombinierte Unternehmung die Immobilien-Investmentgesellschaft mit einer der höchsten Handelsliquidität und Ausschüttungen sein wird.
Da die Jelmoli Holding AG mit dem „House of Brands“ (Detailhandel im Jelmoli-Hauptgeschäft an der Bahnhofstrasse in Zürich) auch Aktivitäten ausserhalb der reinen Immobilienanlagen umfasst, hat der Verwaltungsrat der Swiss Prime Site AG das Anlagereglement um einen kurzen Passus ergänzt. Danach sind neu auch Beteiligungen an anderen Gesellschaften zulässig, „soweit diese im Rahmen der Akquisition von Immobiliengesellschaften oder von Gesellschaften, welche in immobiliennahen Bereichen tätig sind, erworben werden und wertmässig von untergeordneter Bedeutung sind“.
Viel versprechende Zukunft
Der hohe Vermietungsstand und die gute Vermietbarkeit der Liegenschaften lassen für 2009 weiterhin eine positive Entwicklung der Swiss Prime Site AG erwarten. Darüber hinaus bergen die Entwicklungsprojekte weiteres Potenzial. Die Ertragsausfallquote dürfte 2009 deutlich unter dem entsprechenden Vorjahreswert liegen. Die EBIT-Marge wird auf hohem Niveau bleiben. Die strategische Entwicklung der Swiss Prime Site AG wird vom Ergebnis des laufenden Umtauschangebots an die Jelmoli-Aktionäre beeinflusst werden.
Quelle: Swiss Prime Site AG
