Die Züblin Immobilien Holding AG veröffentlicht heute die Resultate für das Geschäftsjahr 2008/2009. Diese entsprechen weitgehend den am 29. April 2009 frühzeitig publizierten Zahlen. Operativ hat sich die Gesellschaft im Vergleich zum Vorjahr weiter verbessert. Der operative Cashflow pro Aktie stieg um 7%, vorwiegend dank weiteren Kostenreduktionen. Durch die anhaltende Finanzkrise wurden die Immobilienbewertungen, insbesondere im Ausland, um CHF 238 Mio. nach unten korrigiert, woraus ein Nettoverlust für das Geschäftsjahr von CHF 202 Mio. resultierte. Der voll verwässerte Net Asset Value betrug am 31. März 2009 CHF 6.57 verglichen mit CHF 10.53 im Vorjahr. Alle Finanzkennzahlen („Covenants“) für die Fremdfinanzierung sind eingehalten. Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung keine Dividendenzahlung respektive Nennwertrückzahlung vor.
Finanzresultate
Der jährliche Mietertrag betrug CHF 123 Mio., was einer Verminderung von CHF 4 Mio. im Vergleich mit dem Vorjahr entspricht. Die Reduktion erklärt sich hauptsächlich durch den Verkauf von zwölf Liegenschaften, wobei ein Nettogewinn von CHF 4 Mio. realisiert wurde. Der Verkauf der Immobilien entspricht der angepassten Anlagestrategie der Gesellschaft.
Züblin konnte die operativen Kosten nochmals um CHF 5 Mio. oder 14% senken. Der Liegenschaftsaufwand konnte um CHF 2 Mio. und der Verwaltungsaufwand, ohne Abschreibungen, um CHF 3 Mio. reduziert werden.
Die negativen Marktwertanpassungen von CHF 238 Mio. oder 12% auf dem Gesamtportfolio waren eine direkte Folge der weltweiten Finanzkrise. Die grösste Korrektur musste in Frankreich mit 21% vorgenommen werden. In Deutschland reduzierte sich der Bestand um 9% und in den Niederlanden um 15%. Gesamthaft erhöhte sich die Bruttorendite um 90 Basispunkte auf 7,5%.
Die Hypothekarzinsen betrugen CHF 55 Mio. Diese gingen aufgrund der Verkäufe beträchtlich zurück. Die durchschnittliche Zinsbelastung ist unverändert bei 4,5%, da sämtliche variablen Hypotheken durch Zinsswaps gesichert sind. Im Gegensatz dazu erhöhte sich der Finanzaufwand aufgrund des potenziellen Barbonus aus der 6,25% Pflichtwandelanleihe um CHF 3 Mio.
Bei den Ertragssteuern verbuchte Züblin einen Nettogewinn von CHF 4 Mio. im abgelaufenen Geschäftsjahr als Folge der Bewertungskorrekturen.
Der EBITDA beträgt, ohne Gewinn aus Verkauf von Anlageliegenschaften, CHF 92 Mio. oder 75% der Mieterträge gegenüber CHF 91 Mio. oder 71% im Vorjahr. Der operative Cashflow pro Aktie war CHF 0.59, was einer Steigerung von 7% entspricht. Obwohl das operative Resultat verbessert werden konnte, weist die Gesellschaft aufgrund der negativen Marktwertanpassungen einen Verlust von CHF 202 Mio. oder CHF -3.05 pro vollständig verwässerte Aktie aus. Im Vergleich dazu wurde im letzten Jahr ein Gewinn von CHF 44 Mio. oder CHF 0.62 pro Aktie ausgewiesen.
Das Immobilienportfolio von Züblin hatte Ende März 2009 einen Wert von CHF 1,5 Mia., was einer Verminderung von CHF 512 Mio. gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Reduktion erklärt sich hauptsächlich durch drei Faktoren. Wie erwähnt, wurden zwölf Anlageliegenschaften im Wert von CHF 233 Mio. verkauft und das Portfolio um CHF 238 Mio. abgewertet. Zudem hatte die Veränderung des Wechselkurses Schweizerfranken/Euro einen negativen Effekt. Der Leerstand konnte trotz Verkäufen von voll vermieteten Liegenschaften weiterhin unter 10% gehalten werden.
Züblin hatte per Ende Geschäftsjahr Hypotheken im Umfang von CHF 1,1 Mia. mit einem „Loan to value ratio“ von 67%. In den nächsten zwölf Monaten laufen Hypotheken im Betrag von CHF 107 Mio. aus. Die Gesellschaft ist überzeugt, diese Finanzierungen erfolgreich zu erneuern. Die Hypotheken haben eine durchschnittliche Vertragsdauer von 4,4 Jahren und die durchschnittliche Zinsfestsetzung beträgt 4,1 Jahre. Per 31. März 2009 waren alle „Covenants“ eingehalten.
Am 31. März 2009 beträgt das voll verwässerte Eigenkapital pro Aktie CHF 6.57. Dies entspricht einer Reduktion von 37% gegenüber CHF 10.53 im Vorjahr. Der wesentlichste Faktor für diese negative Veränderung war die Abwertung auf den Anlageliegenschaften. Diese verminderte das Eigenkapital pro Aktie um CHF 2.86. Ein weiterer negativer Effekt von CHF 0.66 kommt aus den Neubewertungen der Zinsswaps. Das voll verwässerte Eigenkapital pro Aktie, in Übereinstimmung mit den EPRA-Standards, beträgt CHF 7.38. Die völlig verwässerte Eigenkapitalquote auf gleicher Basis entspricht 30,2%.
Im März 2009 erfolgte eine Nennwertreduktion von 10 Rappen pro Aktie in Form einer Sachausschüttung von Aktien der französischen Tochtergesellschaft, Züblin Immobilière France SA (ZIF). Wie am 29. April 2009 angekündigt, wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 9. Juli 2009 keine weitere Dividendenausschüttung respektive Nennwertreduktion beantragen. Hingegen wird die Züblin Immobilière France SA Ende Juni 2009 eine Dividende von EUR 0.30 pro Aktie auszahlen. Dadurch werden Aktionäre, welche nach der Sachausschüttung im März 2009 ZIF-Aktien erhielten, direkt von dieser Dividende profitieren.
Corporate Governance
Züblin hat den Beteiligungsplan per 1. April 2008 angepasst. Ab diesem Datum entfällt für den Verwaltungsrat jegliche erfolgsabhängige Entschädigung. Bei der Gruppenleitung wird nur eine Bonuszahlung ausgerichtet, falls im Geschäftsjahr ein Gewinn inkl. Marktwertveränderung erzielt wird . Das Entschädigungsmodell und die Entschädigungen für das Geschäftsjahr 2008/2009 werden an der kommenden Generalversammlung einer Konsultativabstimmung unterzogen. Zudem wurden die bestehenden Kontrollwechselklauseln freiwillig gestrichen.
Ausblick
Die Weltwirtschaft ist durch die Finanzkrise in eine Rezession geraten. Züblin stellt sich auf eine länger andauernde Baisse ein. Im jetzigen schwierigen Marktumfeld gilt als oberste Zielsetzung die Aufrechterhaltung der Liquidität. Mit der konsequenten Ausrichtung auf die Mieter, die Verbesserung der Leerstandsquoten und einer weiteren Kostenreduktion werden nach wie vor gute operative Ergebnisse und ein positiver Cashflow erwirtschaftet. Ferner werden die Kräfte auf die Umsetzung der Fokussierungs-Strategie ausgerichtet. Nicht strategiekonforme Immobilien sollen verkauft und deren Erlöse dazu genutzt werden, um die Eigenkapitalquote anzuheben. Mit diesen Massnahmen soll die nachhaltige Entwicklung der Unternehmung gesichert werden.
Quelle: Züblin Immobilien Holding AG
