Die Ziele der Gesellschaft blieben auch im diesem Berichtsjahr unverändert: Reduktion der Leerstandsquote, Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe entwickelter Liegen-schaften und Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial.
Im Gegensatz zu den Vorperioden stieg die Leerstandsquote im Berichtsjahr leicht um 0.3 Prozentpunkte auf 9.1% an.
Aus dem Verkauf von Immobilien und Stockwerkeinheiten resultierte ein Vorsteuergewinn von mehr als CHF 8 Mio.
Mit einem kleineren Gewerbeobjekt in Lyss, einer Landparzelle in Interlaken, die überbaut werden soll, und einem Industrieareal in Oberwinterthur-Neuhegi konnte Intershop im abgelaufenen Geschäftsjahr bedeutende Akquisitionen tätigen. Für die beiden erstgenannten Immobilien liegen langfristige Mietverträge mit der Schweizerischen Post vor. In Oberwinterthur generieren die überbauten zwei Drittel der Gesamtfläche von rund 137‘000 m² stabile Ertragsströme von CHF 6 Mio. jährlich, während eine Landparzelle im Umfang von 46‘000 m² eine interessantes Entwicklungspotenzial darstellt.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 66 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Berichtsperiode setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 49% Büro und Bildungswesen, 29% Gewerbe und Logistik, 8% Detailhandel und 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Liegenschaften betrug am Ende des Berichtsjahres CHF 1‘237 Mio. und beinhaltet eine Aufwertung von CHF 6.5 Mio., entsprechend 0.5%.
Medienmitteilung vom 5. März 2013
Der Liegenschaftsertrag bildete sich um 1.6% auf CHF 82.6 Mio. zurück. Erwartungsgemäss konnten die durch Verkäufe entfallenen Erträge nicht vollständig kompensiert werden. Der Liegenschaftsaufwand reduzierte sich überproportional um 8.4% auf CHF 8.8 Mio., primär infolge geringerer Unterhalts- und Reparaturaufwendungen. Das Verhältnis von Liegenschaftsaufwand zu -ertrag betrug tiefe 11%. Die Nettorendite des Renditeportfolios verblieb auf hohen 5.9%.
Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen am Bilanzstichtag betrug 2.79%, die durchschnittliche Zinsbindung 5.5 Jahre. Intershop hat im Berichtsjahr bereits vorzeitige Anschlussfinanzierungen abgeschlossen, unter deren Berücksichtigung sich ein Durchschnittszinssatz von 2.71% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.5 Jahren ergibt.
Die Eigenkapitalquote bezifferte sich am Ende des Berichtsjahres auf 43.8%. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung unverändert eine Ausschüttung von CHF 20.00 pro Inhaberaktie beantragen. Dies entspricht, auf Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Dividendenrendite von 6.2%.
Ausblick
Trotz der minimal verbesserten konjunkturellen Aussichten wird die Vermietung von gewerblichen Objekten infolge der geringen Flächenachfrage und hoher Bautätigkeit weiter anspruchsvoll bleiben. Die grosse Nachfrage nach Immobilienanlagen beabsichtigt Intershop auch weiterhin zu nutzen, um erarbeitete Mehrwerte durch Verkauf entwickelter Liegenschaften zu realisieren. Zukäufe werden weiterhin nur realisiert, sofern Rendite und Mehrwertpotenzial den Ansprüchen genügt. Sollte die Reinvestition der durch Verkäufe freigesetzten Mittel im ausgeprägten Verkäufermarkt in der Schweiz nicht sinnvoll erscheinen, wird Intershop alternative Investitionsmöglichkeiten vertieft prüfen. Um sich alle Möglichkeiten offen zu halten, hat sich der Verwaltungsrat deshalb dazu entschlossen, die Anlagestrategie anzupassen und die grundsätzliche Möglichkeit geschaffen, im Ausland zu investieren.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2013, unter Ausschluss von Akquisitionen und Verkäufen, einen moderaten Anstieg der Mieterträge, einen überproportionalen Anstieg des Liegenschaftsaufwands, bedingt durch den Erwerb des Industrieareals in Oberwinterthur, sowie leicht rückläufige Finanzierungskosten. Das Reinergebnis wird durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.
Änderung der Rechnungslegung
Der Verwaltungsrat hat entschieden, dass Intershop per 01.01.2013 vom bisherigen Rechnungslegungsstandard IFRS zu Swiss GAAP FER wechseln wird. Wesentliche Einflüsse auf den Jahresabschluss werden nicht erwartet. Die Bilanzierung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften zu Marktwerten wird beibehalten.
Unternehmensporträt
Intershop ist ein in der Schweiz tätiges Immobilienunternehmen, welches vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften investiert. Das Portfolio am 31.12.2012 umfasste 66 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von rund 605‘000 m² und einem Marktwert von über einer Milliarde Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und Sicherheit dank nutzungsgemässer und geografischer Diversifikation mit einem beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften. Intershop ist seit 1972 an der SIX Swiss Exchange kotiert und weist eine Börsenkapitalisierung von CHF 689 Mio. aus.
Quelle: Intershop Holding AG
