Der Referenzzinssatz basiert auf dem von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz aller am Stichtag bestehenden Hypothekarkredite. Dieser Zinssatz entspricht damit den durchschnittlich von den Eigentümern tatsächlich bezahlten Hypothekarzinsen. Rund 80% der Hypotheken sind Festhypotheken mit meist 5 und mehrjährigen Laufzeiten. Ein Grossteil der Eigentümer und Vermieter ist noch an ältere Festhypotheken gebunden und zahlt weit höhere Zinssätze als sie heute für Neuhypotheken angeboten werden.
Mietzinsänderungen
Falls die Mietzinse bereits an den Referenzzinssatz von 3% angepasst wurden, besteht aufgrund der Publikation des aktuellen Referenzzinsniveaus kein Handlungsbedarf. In Mietverhältnissen, deren Mietzinse noch auf einem Zinssatz von über 3% basieren, gilt es eine Überprüfung aufgrund der aktuellen Kostensituation vorzunehmen.
Einzelfall prüfen
Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 3.25% auf 3% entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren-, Verwaltungskostenanstieg etc.) aufrechnen. Das gleiche gilt für wertvermehrende Investitionen oder umfassenden Überholungen, welche seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommen wurden.
Senkungsanspruch nur bei missbräuchlichem Ertrag
Gemäss Gesetz besteht ein Senkungsanspruch sodann nur, wenn der Vermieter aufgrund der Reduktion des Referenzzinssatzes mit dem bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätig, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters ab, so hat er in einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu beweisen. Als zulässig gilt eine Nettorendite, die maximal 0,5% über dem aktuellen Hypothekarzinsfuss liegt.
Empfehlung an Vermieter
Der Anpassungsbedarf des Mietzinses hängt im einzelnen Mietverhältnis von der konkreten Kostensituation und dem Zeitpunkt ab, an dem die letzte Mietzinsanpassung vorgenommen wurde. Der Hauseigentümerverband empfiehlt den Vermietern, deren Mieten noch auf einem Referenzzins von mehr als 3% basieren, die Mieten zu überprüfen. Ergibt sich gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall 3 Monate) auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden.
Quelle: Hauseigentümerverband Schweiz
