Operative Resultate
Der Jahresmietertrag betrug CHF 103 Mio., was einen Rückgang von CHF 20 Mio. gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Der Mietertrag ging hauptsächlich infolge der während der letzten zwei Jahre getätigten Immobilienverkäufe und der Abwertung des Euro gegenüber dem Schweizerfranken zurück. Der Liegenschaftsaufwand betrug 11% des Mietertrags, was im Rahmen des Vorjahres ist. Der Verwaltungsaufwand wurde um 19% auf CHF 14 Mio. reduziert, was 14% des Mietertrags im laufenden Jahr entspricht. Die gesamten operativen Kosten fielen um 18% auf CHF 26 Mio. Der EBITDA beziffert sich auf CHF 77 Mio. resp. 75% des Mietertrags, was dem Vorjahr entspricht. Mit dem guten operativen Resultat und den negativen Marktwertveränderungen erzielte die Züblin Gruppe einen Gewinn von CHF 10 Mio. gegenüber einem Verlust von CHF 202 Mio. im Vorjahr. Der operative Cashflow pro Aktie war CHF 0.38 gegenüber CHF 0.59 im Vorjahr.
Portfolio
Das Immobilienportfolio von Züblin hatte Ende März 2010 einen Wert von CHF 1,493 Mrd. verglichen mit CHF 1,515 Mrd. im Vorjahr. Züblin tätigte wertvermehrende Investitionen von CHF 48 Mio., wovon ca. 75% auf Renovationsprojekte in Zürich und Genf entfielen. Zusätzlich wurde die Liegenschaft an der Holbeinstrasse in Zürich von einer Entwicklungs- in eine Anlageliegenschaft umklassifiziert. Die Abwertung des Euro hatte einen negativen Einfluss von CHF 69 Mio. Die Leerstandsrate betrug 11% per 31. März 2010 (Vorjahr 9,6%).
Züblin verkaufte während des Geschäftsjahres sieben Anlageliegenschaften im Wert von CHF 61 Mio. Der Marktwert erhöhte sich in der Schweiz um 1,9% und in Frankreich um 2,2%. Hingegen gingen die Marktwerte in Deutschland um 1,7% und in den Niederlanden um 6,4% zurück. Dies führte insgesamt zu einer Reduktion von CHF 8 Mio. Züblin erwartet, dass sich die Märkte in der Schweiz und Frankreich weiterhin positiv entwickeln und in Deutschland stabilisieren. In den Niederlanden wird hingegen eine spätere Trendwende erwartet.
Fremdfinanzierung
Die Gesellschaft hat gegenwärtig Hypotheken im Umfang von CHF 1 Mrd. mit einem „Loan to value ratio“ von 68%. Während dem Geschäftsjahr hat die Züblin Gruppe Hypotheken im Betrag von CHF 108 Mio. erfolgreich refinanziert. Die durchschnittliche Laufzeit aller Finanzierungen beträgt 4,1 Jahre. Die Hypothekarzinsen beliefen sich auf CHF 52 Mio. (Vorjahr CHF 55 Mio.). Diese Abnahme ist im Wesentlichen auf die niedrigere Hypothekarfinanzierung infolge von Immobilienverkäufen zurückzuführen. Die durchschnittliche Zinsbelastung blieb mit 4,6% stabil.
Eigenkapital pro Aktie
Das Eigenkapital pro Aktie betrug am 31. März 2010 CHF 6.02 (Vorjahr CHF 6.46). Der Hauptgrund für die Abnahme waren die Schwäche des Euro, welche das Eigenkapital pro Aktie um CHF 0.26 reduzierte, und die Neubewertung der Zinsswaps, was zu einer Verminderung von CHF 0.07 pro Aktie führte. Das Eigenkapital pro Aktie gemäss EPRA-Standards betrug CHF 6.88 gegenüber CHF 7.27 im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote auf gleicher Basis war 31% gegenüber 30% im Vorjahr. In Anbetracht der weiteren Renovationsprojekte der Züblin Gruppe und des Ziels, die Eigenkapitalquote zu erhöhen, wird der Verwaltungsrat vorschlagen, keine Dividende auszuschütten.
Corporate Governance
Bei der neusten, von zCapital, Zug, publizierten Studie konnte sich Züblin weiter verbessern und erreichte den 4. Platz unter 130 Schweizer Gesellschaften (SPI extra) in Bezug auf Corporate Governance-Kriterien.
Personelle Veränderung
George E. Aase, CFO, hat sich entschieden, eine neue berufliche Herausforderung anzunehmen und er wird im Laufe des Geschäftsjahres unsere Gesellschaft verlassen. Bruno Schefer, CEO, wird die Funktion als CFO bis auf Weiteres zusätzlich übernehmen. Dabei wird er von Thomas Wapp, Chief Accounting Officer, unterstützt.
Ausblick
Die Weltwirtschaft erholt sich nur langsam von der Finanzkrise und wird immer wieder vor neue Prüfungen gestellt. Trotz dieser Turbulenzen setzt sich Züblin konsequent für eine nachhaltige Verbesserung ihrer Immobilien ein, welche dadurch auch für die Mieter attraktiv werden und ihren Bedürfnissen entsprechen. Züblin wird mit dem Verkauf der nicht strategischen Liegenschaften fortfahren und mit dem Erlös die Eigenkapitalquote steigern.
Geschäftsbericht / Bilanzpräsentation
Der Geschäftsbericht der Züblin Gruppe ist online abrufbar auf www.zueblin.ch. Die Bilanzpräsentation steht ebenfalls auf unserer Website zur Verfügung.
Quelle: Züblin Immobilien Holding AG
