Swiss Prime Site kann für das Geschäftsjahr 2011 Zahlen präsentieren, welche die hohe Ertragsqualität des dynamisch gemanagten Immobilienportfolios eindrücklich beweisen. Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) konnte um 44.0% auf CHF 592.1 Mio. (CHF 411.1 Mio.) gesteigert werden. Der EBIT enthielt um 106.1% höhere Neubewertungen der Bestandesimmobilien sowie der Liegenschaften im Bau und der Entwicklungsareale von CHF 178.1 Mio. (CHF 86.4 Mio.). Darin enthalten waren Einwertungsgewinne von CHF 72.6 Mio. der 2011 fertig gestellten Projekte Prime Tower mit Nebengebäuden sowie Platform in Zürich West. „Die 15-jährige Bau- und Entwicklungsphase auf dem Maag-Areal hat einen ersten Höhepunkt erreicht. Nun setzen wir mit der Wohnüberbauung Maaghof Nord und Ost den nächsten Akzent“, sagt CEO Markus Graf.
Die Mieterträge reduzierten sich aufgrund von Verkäufen um 1.6% auf CHF 410.8 Mio. (CHF 417.3 Mio.), obwohl die Vermietungsraten bei den Bestandesliegenschaften hoch blieben und die Erstvermietung der 2011 fertig gestellten Neubauprojekte (vor allem Prime Tower und Platform in Zürich) sehr erfolgreich verlief. Alle fertig gestellten Gebäude auf dem Maag-Areal sind voll vermietet. Die Ertragsausfallquote lag bei 4.6% (4.2%) und damit wiederum deutlich unter dem schweizerischen Durchschnitt für Büro- und Verkaufsflächen. Die Nettorendite des Immobilienportfolios betrug 4.8% (4.9%).
Der betriebliche Ertrag erhöhte sich um 9.0% von CHF 593.3 Mio. auf CHF 646.8 Mio. Auf das Segment Detailhandel entfielen CHF 175.0 Mio. Davon stammte der grösste Teil aus dem Verkaufsumsatz, den das Warenhaus Jelmoli – The House of Brands auf eigenbewirtschafteten Flächen erzielte (CHF 144.9 Mio.). Das traditionsreiche Zürcher Geschäft baute seine Rolle als Trendsetter im Mode- und Freizeitbereich aus und bestätigte sich als führender Premium Department Store sowohl der Schweiz als auch der umliegenden Grenzregionen. Im Berichtsjahr wurde Franco Savastano per 1. April 2012 zum neuen CEO von Jelmoli und Mitglied der Geschäftsleitung der Swiss Prime Site AG ernannt.
Der direkte betriebliche Aufwand (Immobilien- und Warenaufwand) erhöhte sich um 3.6% von CHF 137.7 Mio. auf CHF 142.6 Mio. Der Betriebsaufwand (Personalaufwand, sonstiger Betriebsaufwand sowie Abschreibungen und Wertminderungen) reduzierte sich um CHF 40.7 Mio. von CHF 131.0 Mio. auf CHF 90.3 Mio. Die Abnahme resultierte unter anderem aus dem Wegfall von Kosten aus der Ende Mai 2010 verkauften Jelmoli Bonus Card AG (CHF -6.8 Mio.), einer einmaligen Wertminderung einer Betriebsliegenschaft im Vorjahr (CHF -10.0 Mio.), Wegfall der Personalkosten der Mitarbeiter im Immobilienbereich, die 2010 zur nahestehenden Wincasa AG wechselten (CHF -3.0 Mio.), Wegfall von Verwaltungskosten (CHF -2.0 Mio.) und Gebühren (CHF -2.5 Mio.), Änderung der Abschreibungsdauer der Betriebsliegenschaft Jelmoli – The House of Brands (CHF -1.2 Mio.), tieferen Nebenkostenanteilen zulasten Eigentümer (CHF -1.0 Mio.) und tieferen Werbeaufwendungen (CHF -1.5 Mio.). Ferner führten Nettoveränderungen der bilanzierten Personalvorsorgeverbindlichkeiten/-guthaben (u.a. Anpassungen beim Vorsorgeplan der Wohlfahrtsstiftung Jelmoli) in der Berichtsperiode zu einer einmaligen Personalaufwandminderung (CHF -7.1 Mio.).
Am 21. Juni 2011 wurde eine neue Wandelanleihe im Betrag von CHF 193.4 Mio. mit einem Zinssatz von 1.875% und einer Laufzeit von fünf Jahren emittiert. Die 4.25%-Anleihe der ehemaligen Jelmoli-Gruppe im Betrag von CHF 175.9 Mio. wurde am 5. Juli 2011 zurückbezahlt.
Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten betrug bei einer mittleren Restlaufzeit von 4.5 (3.9) Jahren wie im Vorjahr 2.8%.
Rekordgewinn und Ausschüttung von CHF 3.60 je Aktie
Der den Aktionären zurechenbare Gewinn stieg gegenüber dem Vorjahr von CHF 235.0 Mio. um 51.1% auf CHF 355.1 Mio. Daraus resultierte ein Gewinn pro Aktie von CHF 6.53 (CHF 4.34). Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern lag am 31. Dezember 2011 bei CHF 76.72 oder 6.4% über dem Vorjahreswert von CHF 72.11. Nach latenten Steuern nahm der NAV von CHF 60.14 um 5.3% auf CHF 63.34 zu.
Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung vom 19. April 2012 eine leicht höhere Ausschüttung von CHF 3.60 (CHF 3.50) je Aktie beantragen. Die Auszahlung soll durch eine verrechnungssteuerfreie Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen erfolgen. Gemessen am Jahresschlusskurs von CHF 70.55 (CHF 69.75) ergibt die vorgesehene Ausschüttung eine attraktive Barrendite von 5.1% (5.0%).
Die Swiss Prime Site-Aktie profitierte 2011 wieder von der hohen Nachfrage nach schweizerischen Immobilienanlagen. Der durchschnittliche Tagesumsatz der Aktien lag mit CHF 9.0 Mio. leicht höher als im Vorjahr (CHF 8.8 Mio.). Im Gesamtindex SXI Real Estate Shares sind die Swiss Prime Site-Titel mit 38.4% und im SXI Swiss Real Estate Shares mit 40.3% gewichtet.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio setzte sich Ende 2011 aus 186 (198) Liegenschaften zusammen. Die fertig gestellten Projekte Prime Tower mit den Nebengebäuden Cubus und Diagonal sowie Platform auf dem Maag-Areal in Zürich und der Business Park 60 A-E auf dem Stücki- Areal in Basel wurden per 31. Dezember 2011 in die Bestandesliegenschaften umklassiert. 14 Objekte wurden zu insgesamt CHF 333.1 Mio. veräussert. Der Verkaufserlös lag 39.4% über den Ende 2010 ausgewiesenen „fair value“ von CHF 238.9 Mio. Zu den devestierten Immobilien gehörten das Einkaufszentrum Volkiland in Volketswil sowie die angrenzende Verkaufs- und Gewerbeliegenschaft Grabenwis-Strasse 1,3,5. Der Verkaufspreis dieser Transaktion betrug CHF 280.0 Mio. und ermöglichte einen Bruttoverkaufserlös von CHF 92.3 Mio.
Das Immobilienportfolio wurde per 31. Dezember 2011 mit CHF 8 165.1 Mio. bewertet. Dies entsprach gegenüber dem Vorjahresstand von CHF 8 020.3 Mio. einer Zunahme um 1.8% oder CHF 144.8 Mio. Dieser Betrag setzte sich zusammen aus Höherbewertungen nach Fertigstellung der Gebäude Prime Tower mit Nebengebäuden und Platform in Zürich sowie Stücki Business Park in Basel (CHF +139.0 Mio.), Wertänderungen (inklusive Renovationen/ Investitionen) bei den Bestandesliegenschaften (CHF +163.6 Mio.) und bei den Baulandparzellen (CHF +4.8 Mio.), Verkäufen (CHF -238.9 Mio.), Wertänderungen und Investitionen des Projekts Maaghof Nord und Ost in Zürich (CHF +7.9 Mio.), dem Projektkauf SkyKey in Zürich (CHF +61.8 Mio.) und dem Bauprojekt MFO-Gebäude in Zürich (CHF +6.6 Mio.).
Der gewichtete durchschnittliche reale Diskontierungssatz von 4.38% nahm gegenüber dem Vorjahr um 0.22 Prozentpunkte ab (4.60%). Dies entsprach bei einer Teuerungsannahme von 1.0% (1.0%) einem nominalen Diskontierungssatz von 5.42% (5.65%).
Bei der Zusammensetzung nach Regionen und Nutzungssegmenten gab es nur geringfügige Verschiebungen. Die stärksten Anlageregionen waren Zürich mit 39% (38%), Genf mit unverändert 23% und die Nordwestschweiz mit 19% (20%). Bedingt durch den Verkauf des Einkaufszentrums Volkiland und die überwiegende Büronutzung der 2011 fertig gestellten Neubauprojekte trugen die Büroflächen mit 41% (36%) wieder mehr zu den Mieteinnahmen bei als die Verkaufsflächen mit 35% (40%).
Prime Tower und Clouds eröffnet
Der wegen seiner eleganten Architektur und seiner Höhe von 126 Metern über die Schweiz hinaus bekannt gewordene Prime Tower wurde am 6. Dezember 2011 nach einer gut 15-jährigen Entwicklungs- und Bauphase eröffnet. Einige Tage später nahm auch der Gastronomiebereich Clouds seinen Betrieb auf. Das Fine Dining-Restaurant, die Bistro-Bar und die weiteren Angebote auf der 35. Etage starteten fulminant und entwickelten sich auf Anhieb zu einem Highlight der zürcherischen Gastro- und Ausgehszene. Seit Januar 2012 steht im 34. Obergeschoss auch der Konferenzbereich mit fünf bis sieben Räumen zur Verfügung.
Projekte entwickeln sich planmässig
Die Projekte, die derzeit gebaut oder entwickelt werden, kommen planmässig voran. In Zürich Nord realisiert Swiss Prime Site das 63 Meter hohe Geschäftsgebäude SkyKey. Das Hochhaus mit 18 Obergeschossen liegt an der Hagenholzstrasse 60 und verfügt bei Fertigstellung im Jahr 2014 über eine Mietfläche von 40 000 m2, die langfristig an die Zürich Versicherungs- Gesellschaft AG vermietet sind. Ebenfalls im Norden Zürichs, beim Bahnhof Oerlikon, wird im Mai 2012 das 123-jährige MFO-Gebäude verschoben.
Westlich des Prime Tower wird die Wohnüberbauung Maaghof Nord und Ost mit 219 Wohnungen erstellt. Sie liegt in einem Teilgebiet des Maag-Areals, für welches ein Wohnanteil von mindestens 80% vorgeschrieben ist. 82 Wohnungen in den Gebäudeteilen A und G werden als Eigentumswohnungen konzipiert. Damit beschreitet Swiss Prime Site einen neuen Weg. Die L-förmige Überbauung aus drei Gebäudeteilen soll im Winter 2014/2015 bezugsbereit sein.
Ausblick
Obwohl das schwieriger gewordene Wirtschaftsumfeld die objektspezifischen Leerstandsrisiken bei Büro- und Verkaufsflächen tendenziell erhöht hat, erwartet Swiss Prime Site im laufenden Jahr eine nach wie vor geringe Ertragsausfallrate von 5.0% bis 5.5%. Die optimistische Einschätzung gründet auf der überdurchschnittlich hohen Portfolioqualität, dem hohen Anteil an langfristigen Mietverträgen und der erfahrungsgemäss hohen Quote von Mietverträgen, die vor dem Ende der Laufzeit erneuert werden. Beim EBIT und Reingewinn (vor Neubewertungs-* und Einmaleffekten) geht Swiss Prime Site davon aus, dass das Niveau des Geschäftsjahrs 2011 gehalten oder leicht übertroffen werden kann.
*Neubewertungen (IAS 40) und latente Steuern
Quelle: Swiss Prime Site AG
