Die ersten neun Monate 2010, in denen die Zahlen der Jelmoli-Gruppe erstmals konsolidiert sind, können mit dem Vorjahreszeitraum nicht direkt verglichen werden. In der Vergleichsperiode waren die Jelmoli-Zahlen nur über eine Equity-Bewertung der damaligen Minderheitsbeteiligung von 28.3% während rund vier Monaten mit einem Beteiligungsertrag von CHF 11.0 Mio. erfasst.
Die Mieterträge erhöhten sich von CHF 158.1 Mio. um 99.6% auf CHF 315.6 Mio. Die Ertragsausfallrate betrug in der Berichtsperiode tiefe 4.2% (4.0%). „Damit haben wir einmal mehr ein hervorragendes Niveau erreicht. Eine Vermietungsrate, die nachhaltig über dem schweizerischen Durchschnitt liegt, ist schon fast zu unserem Markenzeichen geworden“, kommentiert CEO Markus Graf.
Der gesamte betriebliche Ertrag erreichte CHF 431.8 Mio. (CHF 170.0 Mio.). Davon stammten CHF 105.3 Mio. aus dem Segment Detailhandel mit dem Warenhaus Jelmoli – The House of Brands an der Zürcher Bahnhofstrasse als wichtigsten Umsatzträger. Das Gebäude wurde in den letzten 18 Monaten etappenweise umgebaut, modernisiert und zu einem führenden Premium Department Store entwickelt. Auf den sechs Geschossen des neuen Hauses werden über 1’000 Weltmarken angeboten. Mit der viel beachteten Neueröffnung am 27. Oktober 2010 hat sich Jelmoli auch ein neues Logo und einen neuen Auftritt gegeben. Die Mehrheitsbeteiligung an der Jelmoli Bonus Card AG wurde, wie bereits früher kommuniziert, Ende Mai 2010 verkauft.
Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg einschliesslich Neubewertungen von CHF 165.5 Mio. um 75.3% auf CHF 290.2 Mio. Ohne Neubewertungseffekte erhöhte sich der EBIT um 89.2% auf CHF 239.5 Mio. (CHF 126.6 Mio.). Der den Aktionären zurechenbare Gewinn vor Neubewertungen nahm um 66.8% auf CHF 125.1 Mio. (CHF 75.0 Mio.) zu. Der gewichtete Gewinn pro Aktie nach Neubewertungen betrug CHF 2.89 (CHF 4.11).
SPS-Aktien stark gefragt
Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern lag per 30. September 2010 bei CHF 70.56 (CHF 71.22 am 31.12.2009). Dieser Betrag berücksichtigt die am 12. Juli 2010 erfolgte Ausschüttung von CHF 3.50 (CHF 3.40) in Form einer Nennwertreduktion von CHF 18.80 auf CHF 15.30 je Aktie. Nach latenten Steuern ergab sich ein NAV von CHF 58.65 (CHF 59.52 am 31.12.2009). Gemessen am Kurs vom 31. Dezember 2009 entspricht diese Ausschüttung einer Barrendite von 6.0%.
In den ersten drei Quartalen 2010 legte die Swiss Prime Site-Aktie markant um 20.3% zu und schlug sowohl den Swiss Performance Index SPI (-0.6%) als auch den Schweizer Immobilienindex SXI Real Estate Shares (16.2%). Der Aktienkurs lag Ende September 2010 bei CHF 69.75, während er im Vorjahr bei CHF 58.00 schloss. Die Marktkapitalisierung nahm im Berichtsjahr von CHF 3.2 Mrd. auf CHF 3.8 Mrd. zu. Der Börsenumsatz pro Handelstag stieg gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 3.8 Mio. auf CHF 8.8 Mio. Die SIX Swiss Exchange nahm den Titel am 20. September 2010 in den Midcap-Index SMIM auf. Dieser Schritt hat den Kreis der Investoren spürbar erweitert.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio wuchs gegenüber dem 30. September 2009 hauptsächlich durch die Jelmoli-Akquisition um 111.6% auf CHF 8.0 Mrd. (CHF 3.8 Mrd.). In der Berichtsperiode reduzierte sich der Portfoliowert um CHF 115.0 Mio. Dieser Betrag entspricht dem Saldo, der aus dem Verkauf von Immobilien, Höherbewertungen (durch Baufortschritte bei laufenden Projekten und bei Renovierungen) sowie aus Neubewertungen resultierte. Das Portfolio setzte sich am 30. September 2010 aus 205 (104) Liegenschaften, einschliesslich 16 (17) Baulandparzellen, zusammen.
Insgesamt verkaufte Swiss Prime Site in der Berichtsperiode 26 Immobilien, die als nicht strategiekonform eingestuft wurden. Der Verkaufserlös von CHF 305.7 Mio. lag CHF 2.7 Mio. über dem Marktwert von CHF 303.0 Mio.
Die Bauarbeiten auf dem Maag-Areal in Zürich West, wo Swiss Prime Site rund CHF 355 Mio. in den Prime Tower, die Nebengebäude Cubus und Diagonal sowie das Geschäftshaus Platform investiert, kommen planmässig voran. Seit der Aufrichte im Juli 2010 ist das Interesse an den noch freien Mietflächen deutlich gestiegen.
Ausblick
Swiss Prime Site rechnet mit einer anhaltend soliden Nachfrage nach modern ausgebauten Büro- und Verkaufsflächen an attraktiven Standorten und sieht sich für eine solche Entwicklung sehr gut positioniert. Die Ertragsausfallquote dürfte sich im laufenden Geschäftsjahr bei 4.5% einpendeln. Alles deutet darauf hin, dass das ausgezeichnete Vorjahresergebnis (exklusive Sondereffekte) 2010 übertroffen wird.
Quelle: Swiss Prime Site
