In der Berichtsperiode Januar bis März 2010 hat sich das Ergebnis, auch dank Sonderfaktoren, gegenüber der Vorjahresperiode deutlich erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um 23.8% auf CHF 41.5 Mio. (1. Quartal 2009: CHF 33.5 Mio.). Per Ende März 2010 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 65.96 um 1.6% höher als per Ende 2009 (CHF 64.95). Der NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern stieg um 1.4% auf CHF 76.88 (Ende 2009: CHF 75.79).
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2010 177 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen und 8 Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende März 2010 CHF 5.229 Mrd. (Ende 2009: CHF 5.216 Mrd.). Während der Berichtsperiode wurden zwei kleine Objekte aus dem Anlageportfolio (in Grolley und Solothurn) für insgesamt CHF 4.7 Mio. veräussert.
Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert ist die neuste Entwicklung auf dem Gurtenareal bei Bern: Das Baugesuch für dieses Projekt (Um- und Neubauten) wurde Ende Februar 2010 eingereicht. Von der Gesamtnutzfläche von ca. 31 000 m2 entfällt rund je die Hälfte auf Eigentumswohnungen und auf Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Der Baustart ist für Mitte 2011 geplant, so dass die Fertigstellung gegen Ende 2013 erfolgen wird. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 93 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur).
Stabile Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende März 2010 7.7% (Ende 2009: 7.5%). Davon waren 1.6%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Das Portfolio Zürich-West mit einem Anlagewert von CHF 0.6 Mrd. trägt 3.7%-Punkte zum Leerstand bei. Das Kernanlageportfolio (d.h. ohne Berücksichtigung der Liegenschaften in Sanierung sowie des Portfolios Zürich-West) mit einem Wert von CHF 4.3 Mrd. weist eine Leerstandsquote von lediglich 2.9% auf.
Quartalsergebnis Q1 2010
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um CHF 8.0 Mio. auf CHF 41.5 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.98 oder 22.5% mehr als in der Vorjahresperiode (CHF 0.80).
Die deutliche Ergebnissteigerung gegenüber der Vorjahresperiode ist hauptsächlich durch folgende Sonderfaktoren geprägt: i) „Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft“ von CHF 4.9 Mio. (nach Steuern) aus dem Mitte 2007 verkauften Geschäftsbereich „Immobilien-bewirtschaftung für Drittkunden“. In der Berichtsperiode wurde der definitive Betrag der zweiten und letzten Zahlung festgelegt. Die Gesamtentschädigung aus dem Verkauf dieses Geschäftsbereichs beläuft sich auf CHF 18.3 Mio. (CHF 8.0 Mio. im Berichtsjahr 2007, CHF 4.0 Mio. im Berichtsjahr 2009 und CHF 6.3 Mio. im Berichtsjahr 2010) und ii) „Übriger Ertrag“ von CHF 3.7 Mio. durch die freiwillige MWSt-Optierung eines grösseren Mietvertrags.
Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsrate von 36.6% (Ende 2009: 37.2%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen aktuell CHF 690 Mio. In den Jahren 2010 bis 2012 werden keine Bankkredite zur Refinanzierung fällig. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode 2.55% (1. Quartal 2009: 2.49% bzw. Gesamtjahr 2009: 2.54%). Per Ende März 2010 betrugen der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz 2.59% (Ende 2009: 2.63%) und die durchschnittliche Zinsbindung 3.2 Jahre (Ende 2009: 3.0 Jahre).
Ausblick 2010
PSP Swiss Property erhöht die EBITDA-Prognose für das gesamte Geschäftsjahr 2010 von „über CHF 210 Mio.“ auf neu „rund CHF 215 Mio.“. Die Verbesserung reflektiert die höher als erwartet ausgefallene letzte Erfolgsbeteiligung aus dem Verkauf des Geschäftsbereichs „Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden“.
Die Leerstandsquote von rund 8% per Jahresende wird bestätigt. Durch den per Mitte 2010 fertig werdenden Neubau Businesspark Richtistrasse in Walllisellen könnten weitere 1.2%-Punkte dazukommen.
Quelle: PSP Group Services AG
